Recht van uitweg of recht van overgang : wat zijn je rechten?

Je overweegt om een huis of een perceel grond te kopen. Volgens de makelaar die het pand te koop stelt hebben enkele buren een recht van uitweg over het perceel. Wat betekent dat precies? En hoever gaan de rechten van deze buren?

doorgang
Als er een pad dat buren mogen gebruiken loopt door de tuin van de woning die je op het oog hebt, dan kan er sprake zijn van een recht van uitweg of een recht van doorgang. Dit zijn twee verschillende zaken waarbij je als eigenaar van het perceel waarover het pad gaat ook verschillende rechten hebt.

RECHT VAN UITWEG.

Een recht van uitweg ontstaat omdat de eigenaar van een perceel dat ingesloten ligt zelf een onvoldoende toegang heeft tot de openbare weg. Deze eigenaar kan dan een recht van uitweg vragen over een ander perceel. De modaliteiten van het recht van uitweg kunnen in onderling akkoord worden vastgelegd. Lukt dat niet dan kan de vrederechter in een vonnis aangeven hoever het recht van uitweg juist gaat en wat de modaliteiten zijn die eraan gekoppeld zijn.
Vraag dan ook aan de makelaar om een copie van de overeenkomst of het vonnis waarin het recht van uitweg werd gevestigd (of aangepast). Op die manier kan je precies inschatten waarmee je juist rekening moet houden.

KAN JE EEN VERGOEDING VRAGEN?

De eigenaar van het perceel grond waarover het recht van uitweg gaat kan eventueel gerechtigd zijn op een vergoeding. Dit kan een eenmalig bedrag zijn dan wel een jaarlijkse vergoeding. Ook hier is het belangrijk in de overeenkomst die werd afgesloten of in het vonnis waarin het recht van uitweg werd gevestigd of aangepast na te zien of er een vergoeding in werd opgenomen. Staat er in het vonnis of in de overeenkomst niets, dan is de buur geen vergoeding verschuldigd.
Is er wel een jaarlijkse vergoeding verschuldigd, dan komen de toekomstige betalingen aan jou als nieuwe eigenaar toe. Op een eenmalig bedrag dat in het verleden werd betaald kan je integendeel geen aanspraken meer laten gelden.

DE INSLUITING STOPT.

Als de uitweg op een bepaald ogenblik niet meer noodzakelijk is (omdat de eigenaar van het ingesloten erf intussen bijvoorbeeld wel zelf toegang kreeg tot de openbare weg of omdat de uitweg kan worden genomen op een minder schadelijke plaats) kan de eigenaar van het perceel waarover de uitweg loopt de afschaffing daarvan vragen.
Door een verkoop van het onroerend goed eindigt het recht van uitweg integendeel niet. Net als de vroegere eigenaar moet jij deze als nieuwe eigenaar van het perceel grond respecteren.

HET RECHT VAN DOORGANG.

Bij een recht van doorgang moet er integendeel geen sprake zijn van een insluiting. Het gaat hier om een recht dat contractueel wordt gegeven ook al is er van een insluiting geen sprake. Het recht van uitweg kan verleend zijn door de eigenaar van wie je zou kopen of door één van de vorige eigenaars.
Vraag ook hier aan de makelaar om een copie te mogen zien van de overeenkomst die met de buren werd afgesloten. Daarin staat wat de modaliteiten zijn, of al dan niet een vergoeding verschuldigd is voor het recht van doorgang en diens meer.

BLIJFT HET GELDEN?

Ook het recht van doorgang kan na een verkoop blijven gelden waardoor jij het als nieuwe eigenaar moet respecteren. Dit is meer bepaald het geval als het gevestigd werd ten voordele van een ander perceel. In dat geval is er namelijk sprake van een erfdienstbaarheid die blijft rusten op het erf ongeacht of er al dan niet een verkoop plaatsvond.
Werd het recht van overgang integendeel gevestigd ten voordele van een welbepaald persoon, dan kan het mogelijks gaan om een louter persoonlijk vorderingsrecht. Is dat effectief het geval dan ben je als koper daar enkel door gebonden als in de aankoopakte staat dat je de verplichting het recht van doorgang te verlenen dient over te nemen. Is dat niet het geval, dan kan je het recht van doorgang zonder meer naast je neerleggen.
Vraag alleszins aan je notaris om je op basis van de concrete overeenkomst te adviseren wat je precieze rechten zijn.

bron: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Overzicht