Minnelijke ontbinding van een verkoop­ overeenkomst

hand in hand

Koper en verkoper komen na het ondertekenen van de verkoopovereenkomst wel eens overeen om de koop alsnog te annuleren. Sinds 2007 kan een verkoopovereenkomst op fiscaal voordelige wijze worden ontbonden, m.n. aan een tarief van 2x 10 euro. Maar let op! Deze regeling is sinds 2015 veranderd, met een grotere klemtoon op de tijdige registratie van de onderhandse verkoopovereenkomst en het risico op een aanzienlijke boete wanneer dit niet is gebeurd.


Eind 2014 werd de fiscale regelgeving voor de ‘registratierechten’ grondig herschikt. De Vlaamse Regering had al langer de intentie om alle decretale bepalingen inzake fiscaliteit te verenigen in één overkoepelend kaderdecreet, de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF). Met ingang van 1 januari 2015 werden vrijwel alle relevante artikelen overgeheveld van het Wetboek Registratierechten (Vl.) naar deze VCF. De ‘codificatie’ leidde tot een grootschalige hernummering en herschikking van de artikelen. Ook de benamingen veranderden: de ‘registratierechten’ werden ‘verkooprechten’. En hoewel de tarieven en de belastbare grondslag niet veranderden, waren de wijzigingen niet altijd louter cosmetisch.

Sterkere klemtoon op tijdige registratie

De fiscale regelgeving is daardoor een complex samenspel van verandering en continuïteit. Meer dan ooit geldt : ‘the devil is in the detail’, bijvoorbeeld bij de minnelijke ontbinding van de compromis. In 2007 voerde de Vlaamse decreetgever een regeling in waarbij de minnelijke ontbinding op een fiscaal voordelige wijze kon, met name aan een tarief van tweemaal 10 euro. Dit systeem werd in de VCF behouden maar de vastgoedmakelaar houdt maar beter rekening met de sterkere klemtoon op het tijdig registreren van de onderhandse verkoopovereenkomst.
De koper en de verkoper moeten, naast de ondertekende onderhandse verkoopovereenkomst, een document ter registratie aanbieden waarin zij verklaren dat zij deze overeenkomst in onderling akkoord hebben ontbonden. Dit document mag niet ouder zijn dan één jaar na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. De koper en de verkoper hebben met andere woorden maximaal één jaar de tijd om zich gezamenlijk te bedenken.
Zowel de onderhandse verkoopovereenkomst als het ondertekend akkoord over de minnelijke ontbinding moeten ter registratie worden aangeboden. Idealiter gebeurt dit gelijktijdig. Net in deze situatie speelt het belangrijke verschil tussen de huidige en vroegere situatie.
Ter verduidelijking: er is geen probleem indien de onderhandse verkoopovereenkomst en de minnelijke ontbinding gezamenlijk voor het verstrijken van de termijn van vier maanden (voor de registratie van de compromis) worden aangeboden. In dit geval is tweemaal het vast recht van 10 euro verschuldigd. Deze regeling is onveranderd.

Laattijdige registratie

Voor 1 januari 2015 bestond er ook een gunstige regeling indien de compromis niet tijdig was geregistreerd en deze op een later tijdstip samen met de ontbinding ter registratie werd aangeboden. De fiscus eiste op dat ogenblik tweemaal 25 euro. Van de laattijdige registratie werd geen issue gemaakt. De fiscus aanvaardde dat de te betalen registratierechten gelijk waren aan de gevraagde teruggave, waardoor geen boete was verschuldigd voor laattijdige registratie.
Dit ligt vandaag helemaal anders. In de VCF is een strenge boete voorzien op de laattijdige registratie van de compromis, ten belope van 20% van de verschuldigde belasting (1% op de verkoopprijs onder klein beschrijf, 2% bij groot beschrijf). Deze boete wordt – in tegenstelling tot vroeger – eveneens opgelegd wanneer de compromis laattijdig samen met de minnelijke ontbinding ter registratie wordt aangeboden.
De boodschap is duidelijk: de compromis dient steeds binnen de vier maanden te worden geregistreerd, zelfs wanneer onderhandelingen lopende zijn over een minnelijke ontbinding. Zo niet zal er een boete van 20% van de verschuldigde belasting worden opgelegd.
De koper zal op dat ogenblik het verkooprecht integraal moeten betalen. Later kan hij evenwel gebruik maken van de teruggaveregeling: Vlabel zal het te veel betaalde bedrag terugbetalen bij de registratie van de minnelijke ontbinding. De boete wordt niet terugbetaald.

De gevolgen

Het resultaat is dat het veel minder dan vroeger mogelijk zal zijn om de ontbinding en de compromis samen te registreren, wat natuurlijk niet bijdraagt tot administratieve vereenvoudiging, noch voor Vlabel, noch voor de vastgoedmakelaar.
En ook voor de koper kunnen de gevolgen zwaar zijn: deze zal immers de belasting integraal moeten ophoesten om pas later dit bedrag terug te kunnen vorderen.
Bovendien werd deze ingrijpende wijziging allerminst ruim gecommuniceerd. Met als consequentie dat heel wat kopers en verkopers zich niet bewust waren van het belang van een tijdige registratie en nu met omvangrijke boetes worden geconfronteerd. In één geval dat recent aan onze studiedienst werd voorgelegd, ging het om een gezin dat een sociale lening had verkregen van het Vlaams Woningfonds en nu met een aanzienlijke financiële kater dreigt achter te blijven.
Streven naar meer werkbare regeling
Bovendien wordt het oorspronkelijk doel van de regeling voor minnelijke ontbinding ondergraven: het risico is reëel dat opnieuw heel wat compromissen stilletjes worden verscheurd, in de hoop dat er geen verdere vodden van komen. Hierbij heeft niemand baat.
Een gewaarschuwd mens is er twee waard. Twijfel er dus niet aan dat het tijdig registreren van de onderhandse verkoopovereenkomst steeds een absolute prioriteit moet zijn, wil men niet het risico lopen op de aanzienlijke boete van 20%. Ondertussen ijvert CIB Vlaanderen voor een meer werkbare regeling.

bron: CIB Vlaanderen

Overzicht