Vernieuwing wet op de mede-eigendom op komst

NIEUWE SPELREGELS VOOR EIGENAARS VAN APPARTEMENTEN OP KOMST : DIT MAG JE VERWACHTEN

hamer

Als eigenaar van een appartement moet je rekening houden met de wettelijke spelregels inzake mede-eigendom. Die wet zal binnenkort allicht grondig wijzigen. Welke veranderingen zijn er zo al op til?

Dit najaar zal de wet rond appartementsmede-eigendom wellicht grondig worden gewijzigd. Als je eigenaar bent van een appartement (of als je overweegt om er één te kopen) heeft deze wetswijziging belangrijke gevolgen voor jou. Hoewel de wet nog niet gestemd is lijken volgende wijzigingen er onder andere aan te komen.

Het reservefonds wordt verplicht

Tot op heden hoeft er in een appartementsgebouw geen reservefonds te zijn. Zo’n reservefonds is een soort spaarpot die wordt aangelegd en die kan worden aangesproken als er belangrijke herstellingen of renovaties nodig zijn aan de gemene delen van het gebouw.

Onder de nieuwe wet wordt zo’n reservefonds waarschijnlijk wel verplicht. Het wetsontwerp zegt namelijk dat de vereniging van mede-eigenaars uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen van het gebouw een reservekapitaal moet aanleggen. De jaarlijkse bijdrage daarin mag niet lager zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar. De vereniging van mede-eigenaars zou wel (met een vier-vijfde meerderheid van stemmen) van deze regels kunnen afwijken.

Beslissen over renovaties wordt eenvoudiger

Tot nu toe is een 3/4e meerderheid binnen de algemene vergadering van mede-eigenaars nodig om te beslissen over renovatiewerken aan de gemene delen binnen het gebouw. Het valt te verwachten dat deze meerderheidsvereiste wordt versoepeld en dat onder de nieuwe regels een 2/3e meerderheid zal volstaan. Gaat het om werken die nodig zijn om te voldoen aan wettelijke voorschriften (denk daarbij bv. maar aan de noodzaak om het dak te isoleren of aan de regels rond de renovatie van liften), dan volstaat binnenkort zelfs een gewone meerderheid van meer dan 50 procent.

Geen unanimiteit meer nodig voor afbraak en heropbouw

Onder de huidige wet kan één enkele eigenaar de afbraak van het gebouw (en de eventuele heropbouw door bv. een promotor die er nieuwbouwappartementen wil op bouwen) tegenhouden. Ook deze regel zou veranderen. Onder de nieuwe wet zou een vier-vijfde meerderheid volstaan. Hiervoor is dan wel vereist dat de afbraak nodig is voor de hygiëne of de veiligheid van het gebouw of dat de kostprijs van een renovatie buitensporig is. Is dat niet het geval dan moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw toch nog genomen worden bij unanimiteit.

Het wetsontwerp zegt wel dat als de waarde van een appartement lager is dan het aandeel in de kosten dat de eigenaar voor zijn rekening moet nemen, hij afstand kan doen van zijn kavel. Deze kavel gaat dan over naar de andere mede-eigenaars in ruil voor een vergoeding.

De promotor kan de statuten nog wijzigen

Het kan gebeuren dat er in de loop van het bouwproces blijkt dat bepaalde constructies toch niet kunnen worden uitgewerkt zoals gedacht. Denk daarbij bv. maar aan het geval dat een geplande parkeerplaats toch niet bruikbaar is omdat er een paal in de weg staat.

In dat geval moeten de statuten van het gebouw allicht worden aangepast. De nieuwe wet zou dat gemakkelijker maken. Meer bepaald geeft het wetsontwerp de projectontwikkelaar de mogelijkheid om tot de voorlopige oplevering de noodzakelijk geworden veranderingen door te voeren. Hiervoor is het wel vereist dat er door deze verandering niet wordt geraakt aan de privatieve delen van het project. Bovendien mag deze wijziging geen bijkomende kosten meebrengen voor de eigenaars.

Duidelijkere regels over het exclusief gebruiksrecht van gemene delen

Het gebeurt wel eens dat één of meerdere eigenaars binnen het gebouw het exclusief gebruik krijgen van bepaalde gemene delen. Denk daarbij bijvoorbeeld maar aan het geval dat de bewoner van het gelijkvloers exclusief gebruik mag maken van de tuin of dat de bewoner van het bovenste verdiep de zolder van het gebouw mag gebruiken.

De wet zegt nu dat de vereniging van mede-eigenaars dat gebruiksrecht kan beëindigen met een vier-vijfde meerderheid van stemmen. Om het gebruiksrecht te beëindigen moet de vereniging van mede-eigenaars daar wel belang bij hebben. De rechter kan ook een vergoeding toekennen aan de eigenaar die zijn exclusief gebruiksrecht verliest.

De kostprijs van de syndicus wordt duidelijker

De syndicus rekent als vergoeding meestal een forfaitair bedrag per maand en per appartement aan. Vaak ligt dit in de orde van grootte van 20 euro per maand. De syndicus moet onder de nieuwe wet aangeven welke prestaties gedekt zijn door dit tarief en voor welke prestaties er extra vergoedingen worden aangerekend.

De syndicus moet daarbij overigens ‘volledig’ zijn. In principe kan hij namelijk geen vergoeding vragen voor prestaties die niet op de lijst staan van zaken waarvoor extra moet worden betaald.

Achterstallen opvorderen wordt eenvoudiger

Binnen een appartementsgebouw gebeurt het wel eens dat bepaalde mede-eigenaars hun bijdrage in de kosten niet correct betalen. In dat geval kan de syndicus zelf het initiatief nemen (zonder toestemming te hebben van de algemene vergadering van mede-eigenaars) om een procedure te starten voor de rechtbank of om een incassobureau in te schakelen. Wanneer de eigendom van een kavel bezwaard is met een vruchtgebruik, zijn de blote eigenaar en de vruchtgebruiker hoofdelijk gehouden tot de betaling van die lasten.

Er kan een voorlopig bewindvoerder aangesteld worden

Als er problemen zijn binnen het gebouw kan de syndicus (of één of meerdere mede-eigenaars die samen 1/5 van de aandelen bezitten) aan de vrederechter vragen om een voorlopig bewindvoerder aan te stellen. Als er zo’n bewindvoerder wordt aangesteld kan die beslissingen omtrent het gebouw nemen in de plaats van de algemene vergadering en de syndicus.

bron : immovlan

Overzicht